今年上半年，巫家坝某项目促销，建面约23㎡公寓户型价格最低14-16万元/套，单价与2020年下半年入市时相比（当时单价约13000元/㎡），价格接近腰斩。
但今年下半年以来，昆明市场上除了少数几个项目还在做公寓促销之外，其余大部分项目显得比较沉寂。
在上周特价房中，只有锦粼天序一个项目推售特价公寓房源。其公寓正常均价在8000元/㎡左右，39㎡毛坯房源总价约30万/套；带装修的52㎡Loft公寓，单价约1.2-1.4w/㎡，装修之后虽然利润空间能提升不少，但项目还是设置了毛坯房源来保销量。
比如，江东永和府在售公寓最小户型70多㎡，总价最低需要70万元/套起，上车门槛相对较高，项目也没有打折促销，大有“没关系，慢慢卖”的意味。
比如华润万象城新推出建面约47㎡的公寓，一环边、邻地铁、带商业，单价约1.3w/㎡，毛坯交付；保利城42㎡小户型公寓均价约11600元/㎡，民水民电带装修，75-86㎡大户还通天然气，最主要是公寓也能享受云大附中的教育资源。
除了这两类公寓产品，市场上一些项目明明还有不少公寓货包，但售楼部电话已经无法接通；另外也有项目在电话接通后表示公寓已经售罄，可实际上却还有不少房源。
2022年前三季度，昆明市场上仅有7个项目新推公寓（商办）产品，新增供应面积约32.6万㎡，供应量不足6000套；
对比去年全年，今年前三季度，昆明公寓供应量还不足去年全年40%，市场上的公寓供应进一步放缓。
目前获得预售证的7个项目中，仅有锦粼天序和华润中心两个项目全新推出公寓向产品，而今年上半年拿证的三千时光和万科翡翠滨江还没有相关的备案记录。
15个项目包含了2019-2022年预售房源，合计房源约22000套，其中备案约10700套，整体备案率接近50%。
在备案率较低的项目中，江东永和府、拢悦及华润中心等项目公寓产品由于总价较高，拿证时间较晚，备案率相对较低（不排除有备案延迟的情况）。
金茂广场、保利天际、海伦堡中央广场等拿证较早的项目，备案率均在90%以上，所剩公寓房源在100套以内，项目公寓已经接近清盘。
其中海伦堡中央广场备案率达到97.4%，虽然其中一栋为回迁公寓集中备案，但另外一栋商品公寓，毛坯Loft优惠后均价约6500-7500元/㎡，同一房源优惠了约1100元/㎡，去化效果比较明显，当前所剩房源已经不足50套。
在备案率超过90%的项目中，保利天际公寓房源本来就少，去年“买地州住宅送巫家坝公寓”促销了一波，今年又推出总价最低14-16万/套，目前仅剩大约30套房源。
不过，备案率超过50%及备案房源在1000套以上的项目，基本都是2019年就拿证，已经卖了两三年的项目。
从这些项目的备案情况来看，市场上除了一些拿证较早、销售周期较长的项目备案率比较好看之外，其余项目的去化情况不算理想。
2021年末，根据克而瑞数据显示，昆明公寓均价约7683元/㎡，价格已经回到2016年水平。
此外，公寓产品商贷利率大约为住宅利率上浮25%，随着LPR下调，公寓产品同样也迎来利好，商贷利率最低大约能到5.3%。
从出租的角度来看，据今年7月克而瑞统计的昆明主城5区公寓平均价格和租金数据，五华区公寓年租金回报率能最高能达到6.3%，盘龙区最低大约为4.5%。
盘龙区公寓平均租金大约为月供80%左右，每月大约需贴补20%左右月供，官渡区大约需要补贴10%。
西山、五华和呈贡三区公寓平均租金已经能够基本覆盖月供，收租还贷之后还有盈余，购买公寓之后通过以租养贷还款几乎没有压力。
一方面，公寓产品出租比较依赖于地段、商圈，位置、交通一般的公寓产品，不一定好租，也不一定能租到各区均价。
当前公寓产品首付比例最低50%，购买40㎡公寓所需首付已经能够购买相同价格约100㎡的住宅房源（首套）。但公寓在二手市场流通性往往要比住宅差，后期想要出售变现也比较困难。
对于刚需群体而言，在能够支付公寓首付的情况下，也能购买同等首付的住宅产品，无形中增加了公寓产品的去化难度。
就在上周，昆明市启动了5213套公租房源摇号分配，在未来的“十四五”期间，昆明还将供应3万套保障性租赁住房，公寓的租金水平还面临公租房挤压。
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